این فایل اکسل بر اساس مبانی، روشها و ضرایب پیشنهادی کتاب ارزیابی املاک (تالیف دکتر علی سیفی) و با هدف تسریع فرآیند ارزیابی املاک، کاهش خطاهای محاسباتی و تسهیل انجام محاسبات پیچیده، به ویژه در مواردی مانند محاسبه اجرتالمثل برای سالهای متمادی، تهیه و بهروزرسانی شده است.
برگههای موجود در فایل اکسل:
● محاسبه سهم العرصه (قدر السهم) واحدهای موجود در یک ساختمان
● ارزیابی اراضی غیرمزروعی- روش اول
● ارزیابی اراضی غیرمزروعی- روش دوم
● ارزیابی اراضی شهر تهران
● ارزیابی قطعات زمین (تفکیکی)
● تعیین سهم واحدهای یک مجتمع تعاونی
● محاسبه اجرت المثل
● ارزیابی واحد تجاری (مغازه)
● ارزیابی سرقفلی واحد تجاری (مغازه)
● تعیین اجاره بهای واحد تجاری (بدون پرداخت سرقفلی و تحت حق سرقفلی)
● تعیین حقوق مالکانه واحد تجاری
● محاسبه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری
نسخه 1 این فایل همزمان با انتشار کتاب ارزیابی املاک در شهریور 1403 و نسخه 2 آن در مرداد 1404 منتشر گردید. با توجه به لزوم به روز رسانی برخی پارامترها و اضافه شدن قابلیتهای جدید، فایل اکسل نسخه 3 در مرداد 1405 با تغییرات زیر منتشر شده است.
1- تغییرات در برگههای «ارزیابی اراضی 1، ارزیابی اراضی 2 و ارزیابی اراضی تهران»
گزینهها و ضرایب مؤثر در ارزیابی اراضی توسعه یافتهاند و موارد زیر به فایل اضافه شده یا مورد بازنگری قرار گرفته است:
1-1- افزودن گزینه «موقوفه فاقد اجارهنامه» در نوع مالکیت اراضی
در ارزیابی عرصه موقوفه (استیجاری)، باید سند اجاره معتبر عرصه توسط مستاجر عرصه ارائه گردد. بعضا مواردی پیش میآید که متصرف عرصه فاقد اجارهنامه عرصه بوده و سالها از عرصه موقوفه بهرهبرداری نموده، ولی مراجعهای به موقوفه نداشته و پذیره (حق تقدیمی) هم پرداخت نکرده است. معمولا موقوفات در این گونه موارد، پذیرهای در حدود 30 درصد ارزش عرصه اخذ و اجارهنامه صادر میکنند؛ لذا ارزش عرصه موقوفه فاقد سند اجاره در حدود 70% ارزش عرصه دارای سند اجاره معتبر منظور میگردد.
این درصد در نواحی مختلف فرق دارد (مثلا در منطقه آبکوه مشهد طبق صورتجلسه مشترک آستان قدس رضوی و شهرداری مشهد در حدود 21 درصد است)، که میتوان درصد اخذ پذیره را با مراجعه به موقوفه استعلام نمود.
2-1- توسعه گزینههای «زمین قولنامهای» در نوع مالکیت اراضی
در نسخه قبلی فایل اکسل، برای زمین قولنامهای فقط یک ضریب 70% تعریف شده بود. ارزش زمین قولنامهای در مناطق مختلف شهر نسبت به ارزش زمین دارای سند مالکیت فرق دارد؛ لذا گزینههای زمین قولنامهای به شرح زیر توسعه یافت:
– ارزش زمین قولنامهای در مناطق برخوردار (بالای شهر و مناطق گران قیمت): در این مناطق، زمین طلق (سنددار و بدون محدودیت) ارزش ویژهای داشته و عموما افراد مایل به خرید زمین قولنامهای و به خطر انداختن سرمایه خود نیستند، لذا ارزش زمین قولنامهای در این مناطق در حدود 70 درصد زمین طلق مشابه میباشد.
– ارزش زمین قولنامهای در مناطق کم برخوردار (حاشیه شهر): این مناطق به خصوص در شهرهای بزرگ مانند تهران و مشهد مورد توجه مهاجران و اتباع بوده و به دلیل محدودیتهای قانونی و عدم امکان انتقال سند مالکیت به نام ایشان، فقط خریدار املاک قولنامهای هستند؛ لذا ارزش زمین سنددار و قولنامهای در این مناطق تقریبا با هم برابر است ولی با توجه به اعتبار سند مالکیت و احتمال ادعای مالکیت کمتر توسط اشخاص ثالث در املاک سنددار، ارزش زمین قولنامهای در این مناطق در حدود 90 درصد زمین طلق مشابه (سنددار و بدون محدودیت) در نظر گرفته میشود.
– ارزش زمین قولنامهای در مناطق کم برخوردار (حاشیه شهر): این مناطق به خصوص در شهرهای بزرگ مانند تهران و مشهد مورد توجه مهاجران و اتباع بوده و به دلیل محدودیتهای قانونی و عدم امکان انتقال سند مالکیت به نام ایشان، فقط خریدار املاک قولنامهای هستند؛ لذا ارزش زمین سنددار و قولنامهای در این مناطق تقریبا با هم برابر است ولی با توجه به اعتبار سند مالکیت و احتمال ادعای مالکیت کمتر توسط اشخاص ثالث در املاک سنددار، ارزش زمین قولنامهای در این مناطق در حدود 90 درصد زمین طلق مشابه (سنددار و بدون محدودیت) در نظر گرفته میشود.
ضرایب فوق نیز پیشنهادی میباشد و کارشناس باید با توجه به شرایط حقوقی، عرف معاملاتی و وضعیت منطقه نسبت به تدقیق آنها اقدام نماید.
3-1- افزودن گزینه «نوع معبر» در برگه های ارزیابی اراضی
معابر شهری از نظر عملکرد و میزان تردد به سه گروه تقسیم میشود:
• معبر فرعی/ محلی
• معبر اصلی/ جمعکننده
• معبر شریانی: معبری که وظیفه اصلی آن انتقال و توزیع حجم قابل توجهی از ترافیک بین بخشهای مختلف شهر است.
نوع معبر (فرعی، اصلی و یا شریانی) به میزان و الگوی تردد در معبر بستگی دارد و به صورت مستقیم به عرض معبر ربط ندارد. به عنوان مثال، در خصوص اراضی واقع در تصویر زیر میتوان گفت:
• زمین شماره 1 ← در معبر فرعی
• زمین شماره 2 ← در معبر اصلی
• زمین شماره 3 ← در معبر شریانی
به صورت پیشنهادی، ارزش زمین واقع در معبر اصلی در حدود 25/1 برابر ارزش زمین مشابه واقع در معبر فرعی، ارزش زمین واقع در معبر شریانی در حدود 25/1 برابر ارزش زمین مشابه واقع در معبر اصلی و ارزش زمین واقع در معبر شریانی در حدود 56/1 (25/1×25/1) برابر ارزش زمین مشابه واقع در معبر فرعی در نظر گرفته میشود. البته مقادیر فوق تجربی بوده و باید بر حسب منطقه، تدقیق شود.
نکته 1- ضریب نوع معبر علاوه بر ضریب عرض معبر است.
نکته 2- در خصوص اراضی واقع در معابر اصلی و شریانی، با توجه به اعمال همزمان ضریب نوع معبر، ضریب عرض معبر و ضریب کاربری (تجاری)، باید مبلغ محاسباتی را با عرف محل کنترل نمود.
4-1- افزودن گزینه «وضعیت آمادهسازی» در برگه های ارزیابی اراضی
قطعات زمین در محدوده شهر دارای طرح تفصیلی مصوب و کاربریهای مختلف، با توجه به وضعیت توسعه فیزیکی و شرایط اجرای آمادهسازی منطقه آنها، به سه حالت تقسیم میشوند:
(حالت اول) آمادهسازی (اعم از شبکه معابر و تأسیسات زیربنایی شهری شامل آب و فاضلاب، برق، گاز و مخابرات) اجرا شده و ساخت و ساز در منطقه در حال انجام است. این اراضی با توجه به داشتن بازار فعال، قابل ارزیابی هستند.
(حالت دوم) آمادهسازی اجرا نشده ولی هزینه آمادهسازی روی ارزش زمین منظور شده است (بعدا از متقاضی بابت آمادهسازی مبلغی اخذ نمیگردد)، ارزش این اراضی در حدود 90 درصد ارزش اراضی آمادهسازی شده بلافصل آنها پیشنهاد میگردد.
(حالت سوم) آمادهسازی اجرا نشده و هزینه آمادهسازی در مرحله واگذاری از متقاضی اخذ نمیگردد (پرداخت آن بعدا با متقاضی است)، ارزش این اراضی در حدود 80 درصد ارزش اراضی آمادهسازی شده بلافصل آنها پیشنهاد میشود.
2- افزودن برگه «ارزیابی قطعات زمین»
یکی از مهمترین قابلیتهای نسخه ۳، اضافه شدن برگه «ارزیابی قطعات زمین» است. در برخی کارشناسیها (مانند تعیین سهم شهرداری، تقسیم ترکه، تعیین سهم شرکا، ارزیابی قطعات تفکیکی و …)، دیگر ارزیابی یک قطعه زمین مطرح نبوده و ارزیابی تعدادی قطعه زمین مشابه شکل زیر (از شماره 1 تا 94) موردنظر است.
در این موارد دیگر استفاده از برگههای «ارزیابی اراضی 1، ارزیابی اراضی 2 و ارزیابی اراضی تهران» که برای ارزیابی یک قطعه زمین است، کارایی نداشته و باید فایل توسعه یابد. علاوه بر ضرایبی که در برگههای ارزیابی اراضی آمده، ضرایب جدیدی در ارزیابی این قطعات به شرح زیر مطرح میباشد:
– ضریب دوری از معبر اصلی: وقتی ساکنین از یک معبر اصلی وارد منطقهای میشوند (مثلا در شکل فوق میخواهد از معبر 16 متری وارد کوچههای 1 تا 6 شوند)، هر چه قطعات از معبر اصلی دور شوند (تردد افراد پیاده سختتر میشود)، لذا ارزش مترمربعی قطعات کاهش مییابد. به عنوان مثال در شکل فوق، برای قطعات کوچههای 1 و 2 ضریب 1، برای قطعات کوچههای 3 و 4 ضریب 95/0 و برای قطعات کوچه 5 ضریب 9/0 پیشنهاد میگردد. ولی برای قطعات کوچه 6 به دلیل دسترسی از طریق پیادهراه به معبر اصلی، ضریب 95/0 پیشنهاد میشود (حتی میتوان ضریب کاهشی برای قطعات شماره 68 تا 72 به دلیل نزدیکی به بلوار از طریق پیادهراه، در نظر نگرفت).
– ضریب معبر بنبست: کوچههای بن بست معمولا با مشکل تردد مواجه هستند (اگر جرثقیل و یا خودروی بزرگی در ابتدای کوچه قرار بگیرد، تردد کلیه املاک داخل کوچه با مشکل روبرو میشود). «ضریب معبر بنبست» برای در نظر این موضوع، تعریف میگردد. بدین صورت که قطعه ورودی کوچه دارای ضریب 1 و قطعه انتهای کوچه دارای ضریب 8/0 تا 9/0 (بر حسب عرض و طول کوچه بن بست) میباشد و ضریب سایر قطعات داخل کوچه بین دو عدد فوق بوده که این ضریب به صورت تدریجی از ضریب قطعه ورودی کوچه (عدد 1) تا ضریب قطعه انتهای کوچه (فرضا 9/0) کاهش مییابد.
– ضریب چشمانداز (View): در نقشه فوق، قطعات 13 تا 15، 47 و 65 تا 67 چشمانداز خوبی به فضای سبز دارند که با ضریب 05/1 تا 10/1 در نظر گرفته میشود. اگر واحدهای مسکونی قطعات 29 و 36 اجازه نصب پنجره به سمت فضای سبز را داشته باشند، علاوه بر دو نبش شدن قطعات، واحدها چشمانداز بسیار خوبی به فضای سبز خواهند داشت.
– ضریب همجواری خاص:
این ضریب برای لحاظ آثار مثبت یا منفی همجواری با کاربریهایی مانند مدرسه، مسجد، مراکز پرتردد و سایر کاربریهای مؤثر بر ارزش ملک میباشد. به عنوان مثال، برخی قطعات در نقشه فوق در مجاورت مدرسه و مسجد هستند، این همجواریها برای اراضی تجاری مطلوب و برای اراضی مسکونی سبب کاهش ارزش قطعات میگردد. ترافیک شدید هنگام تعطیلی مدرسه، امکان تردد ساکنین کوچههای 5 و 6 را مختل مینماید (البته ساکنین کوچه 6 از مسیر کوچههای 2 و 4 امکان تردد دارند، ولی ساکنین کوچه 5 در زمان تعطیلی مدرسه با مشکل مواجه میشوند؛ لذا میتوان ضریب کاهشی را روی کلیه قطعات واقع در کوچه 5 اعمال نمود).
نکته مهم: هر چه کارشناس بتواند ویژگیها و نقاط قوت و ضعف هر قطعه را شناسایی و با ضرایب مناسب مدل نماید، نتیجه ارزیابی به واقعیت بازار نزدیکتر خواهد بود.
بعدا از سکونت مردم در منطقه، پتانسیل قطعات و کوچهها به صورت ملموس و دقیق توسط ایشان شناسایی شده و ارزشگذاری قطعات، نظام دیگری خواهد یافت (برخی عوامل از ابتدا قابل شناسایی نبوده و بعدا شکل میگیرد، مانند اقامت یک قشر خاص در یکی از کوچهها).
(مثال) فرضا یک قطعه مسکونی 25×10 متر با تراکم 260 درصد و در معبر 12 متری در محدوده این قطعات (وحدت مکانی) اخیرا (وحدت زمانی) و با شرایط مشابه (دارای سند شش دانگ و ملکی) (وحدت حقوقی) مترمربعی 40 میلیون تومان معامله شده است؛ این قطعه به عنوان «مرجع» در نظر گرفته شده و ارزش سایر قطعات استخراج میگردد. البته برای قطعات حاشیه بلوار کارشناسان، لازم است ارزش محاسباتی قطعات با قیمت معاملاتی قطعات در حاشیه این بلوار کنترل گردد. سایر موارد در فایل اکسل آمده است.
3- به روز رسانی برگه «محاسبه اجرت المثل»
ردیف مربوط به محاسبه اجرت المثل سال 1405 و محاسبه حق الزحمه کارشناسی آن طبق ابلاغیه 1405 در برگه «محاسبه اجرت المثل» وارد گردید.
4- به روز رسانی برگه «دستمزد کارشناسی»
برگه محاسبه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری بر اساس تعرفه سال ۱۴۰۵ بهروزرسانی شده و امکان محاسبه دستمزد کارشناسی مربوط به ارزیابی املاک و تعیین اجاره بها در آن پیشبینی شده است.
نکته مهم درباره ضرایب و نتایج محاسبات
روابط و ضرایب ارائه شده در این فایل، غالبا دارای ماهیت تجربی و پیشنهادی بوده و قطعی و لازمالاجرا محسوب نمیباشند و صرفاً برای ایجاد یک چارچوب محاسباتی ارائه شدهاند؛ لذا ضرایب و ساختار فایل کاملا در اختیار کارشناس میباشد (هیچ قسمتی قفل و یا محدود نشده است) و کارشناس میتواند با توجه به شرایط خاص ملک، موقعیت منطقه، عرف معاملاتی، وضعیت حقوقی و سایر عوامل مؤثر نسبت به اصلاح و تدقیق ضرایب اقدام نماید.
• دانلود فایل اکسل کتاب ارزیابی املاک – نسخه 3 – سال 1405
